Légifrance – 25/01/2017.
La seule circonstance que le contribuable n’ait pas réalisé de travaux de remise en état du bien après le départ du locataire n’est pas de nature à remettre en cause l’avantage fiscal.
Ce qu’il faut retenir
Les avantages fiscaux liés à des investissements immobiliers sont soumis à un engagement de location. La location doit être continue pendant toute la durée minimum requise.
En cas de vacance, le contribuable doit procéder aux diligences concrètes et nécessaires à la remise en location du bien (insertion d’annonces, recours à une agence immobilière, conditions de mise à la location non dissuasives, réalisation de travaux indispensables à la remise en location, etc.), ce qui n’implique pas nécessairement de procéder à des travaux de remise en état.
Toutefois, si les travaux indispensables à la remise en état du bien n’ont pas été effectués, l’intégralité de l’avantage fiscal sera remis en cause.
CE du 25 janv. 2017, n° 387034
Conséquences pratiques
Les précisions apportées par cette décision, relative au dispositif Périssol, sont transposables aux autres dispositifs fiscaux comportant la même obligation de location.
BOI-IR-RICI-230-20-20 § 40 (Investissement en métropole)
BOI-IR-RICI-80-10-20-20 § 80 (Investissement en Outre-mer)
Rappel :
Pour la jurisprudence, il n’existe pas de délai maximum pour la remise en location contrairement à la position de l’administration fiscale qui impose une remise en location dans les 12 mois pour les logements en métropole ou dans les 6 mois pour les investissements en Outre-mer (Girardin logement).
Pour aller plus loin
Contexte
Les dispositifs immobiliers ouvrant droits à une réduction d’impôt sont conditionnés à une durée minimum de mise en location. Cette mise en location doit en principe être continue, ainsi, en cas de départ d’un locataire, le bien doit aussitôt être remis en location jusqu’à la fin de la période d’engagement de mise en location.
Par mesure de tempérament, il est admis une période de vacance locative dès lors que le propriétaire justifie avoir accompli des diligences concrètes pour remettre en location le bien.
Faits et procédure
Les époux X ont acquis un bien qu’ils ont soumis au dispositif de l’article 31-I-1°-f du CGI (dispositif Périssol) leur permettant de pratiquer un amortissement fiscal déductible de leurs revenus fonciers imposables.
Le locataire a quitté les lieux et le bien n’a pas été reloué après son départ. L’administration fiscale a remise en cause l’amortissement pratiqué en raison du non-respect de l’engagement de location.
La Cour administrative d’appel confirme le redressement fiscal au motif que les contribuables n’avaient pas procédé aux travaux de remise en état après le départ du locataire.
Arrêt
Le Conseil d’Etat du 25 janvier 2017 casse l’arrêt de la Cour administrative d’appel et rappelle que le « maintien de l’avantage fiscal est subordonné à la condition que le contribuable justifie avoir accompli sans délai toutes les diligences nécessaires pour que son bien puisse être reloué ».
La Cour administrative d’appel ne pouvait se fonder sur la seule circonstance que les contribuables n’avaient pas fait procéder à des travaux de remise en état du bien sans rechercher si de tels travaux étaient indispensables à la remise en location du bien.
Analyse
– Tolérance administrative : l’accomplissement des diligences nécessaires
Pour conserver l’avantage fiscal, le contribuable doit établir qu’il a procédé à des diligences concrètes et nécessaires à la remise en location du bien :
- insertion d’annonces ou recours à une agence immobilière,
- conditions de mise à la location non dissuasives,
- réalisation de travaux de remise en état indispensables à la remise en location,
- etc.
Au contraire, il ne peut être reproché au contribuable de ne pas avoir réalisé des travaux de remise en état si ces travaux n’étaient pas indispensables à la remise en location du bien (sous réserve, par ailleurs, que les diligences nécessaires à la remise en location aient été effectuées).
– Une tolérance limitée dans le temps ?
Le Bofip précise que, malgré les diligences accomplies par le contribuable, la réduction sera remise en cause si le logement n’est pas effectivement reloué dans un délai de 12 mois (6 mois pour le dispositif Girardin en Outre-mer) suivant la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé.
Cette doctrine a été invalidée par la jurisprudence à la condition toutefois que la vacance soit transitoire et indépendante de la volonté du propriétaire :
- La Cour administrative d’appel de Nancy du 31 mai 2012 jugeait notamment que « la circonstance que l’immeuble soit demeuré vacant durant un peu plus d’une année n’est pas de nature, à elle seule, à faire regarder le contribuable comme n’ayant pas respecté son engagement de location alors que celui-ci établit avoir accompli les diligences nécessaires […] Le contribuable ne peut donc se voir retirer le bénéfice de l’avantage fiscal ».
- La Cour administrative de Douai du 18 mars 2014 précisait que « les dispositions ne prévoient pas de délai de vacance précis au-delà duquel le contribuable doit être regardé comme n’ayant pas respecté son engagement de louer […] la durée obligatoire de celle-ci conduit nécessairement à n’admettre que des vacances courtes et transitoires indépendantes de la volonté du propriétaire et ne portant atteinte que de façon limitée à la continuité de la location ».
Rappel :
Lorsque le locataire quitte le logement moins de 12 mois avant le terme de la période d’engagement, il n’est pas nécessaire de remettre en location le bien et la réduction d’impôt est maintenue si :
- Le logement est en état d’être loué.
- Le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal.
- Le logement n’est pas mis à la disposition d’un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l’engagement de location.
- Le logement n’est pas cédé avant l’expiration de l’engagement de location.
BOI-IR-RICI-230-20-20 § 50 (Investissement en métropole)
BOI-IR-RICI-80-40 § 10 (Investissement en Outre-mer)
