La loi du 6 juillet 1989 impose un certain nombre de règles concernant le bail pour la location nue.
Ce qu’il faut retenir
Le contrat de bail doit être conforme aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 aussi bien sur la forme que sur le fond.
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 énonce :
« Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
Le contrat de location précise :
[…]
Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ;
[…]
En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface habitable, aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. »
Si une offre de renouvellement de bail est considérée comme « imprécise » et « qui porte à confusion », elle peut être régularisée en cours d’instance.
En cas de loyer manifestement sous-évalué, le bailleur a la possibilité de proposer au locataire un nouveau loyer lors du renouvellement du contrat. L’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, avant l’adoption de la loi ALUR du 24 mars 2014, indiquait que la notification doit mentionner « le montant du loyer et les références ayant servi à le déterminer ». L’application de ces dispositions est stricte. En cas d’omission d’une de ces mentions, l’offre est nulle.
La réévaluation du loyer :
- Avant la loi ALUR du 24 mars 2014, elle pouvait faire l’objet d’une proposition par le bailleur au moment du renouvellement du contrat pour les loyers manifestement sous-évalués (ancien article 17, c de la loi du 6 juillet 1989).
- Après la loi ALUR, cette possibilité est maintenue uniquement hors zone tendue (article 17-2, II loi du 6 juillet 1989).
Cass.civ. 3 du 24 mai 2017, n°16-15750
Cass. civ. du 6 juillet 2017, n°16-16426
Conséquences pratiques
Le contrat de location doit être établi par écrit et doit préciser un certain nombre d’indications précisées par la loi du 6 juillet 1989.
L’indexation automatique du loyer est possible en matière de bail d’habitation, mais elle doit être contractuellement prévue.
En cas d’indexation non prévue par le bail, le loyer peut être calculé sur la base du loyer au jour du point de départ de la prescription et non pas sur la base du jour du loyer initial.
Pour aller plus loin
Contexte
En matière de location nue, à titre de résidence principale, le contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
L’ancien article 17 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 avant les modifications apportées par la loi ALUR de 2014 s’est vu appliqué pour les cas d’espèce :
« c) Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19. Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10, à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 p. 100 si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s’applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ».
L’offre de renouvellement du bail peut-elle être soumise à une interprétation plus stricte que la loi par les juges ? Et comment est estimé le prix du loyer ?
Arrêt du 6 juillet 2017
Faits et procédure :
Une société a donné à bail un appartement à une locataire moyennant un loyer de 136,74 €. Par acte du 30 juillet 2013, elle lui a signifié une offre de renouvellement du bail moyennant une augmentation du loyer puis l’a assignée en fixation du nouveau loyer.
Par voie reconventionnelle, la locataire a demandé le remboursement d’une somme indûment versée au titre de l’indexation non prévue par le bail.
La Cour d’appel a annulé l’offre de nouveau loyer considérant qu’elle est « imprécise » et « porte à confusion » et que « la proposition de nouveau loyer ne mentionne pas la base de calcul de la sous-évaluation du loyer qu’elle invoque » » […].
Un pourvoi en cassation est alors formé.
Arrêt :
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel. Elle considère que la Cour d’appel exigeait des mentions qui ne figurent pas dans la loi.
D’après l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, « en l’absence de clause de révision, le paiement sans réserve par le locataire ne saurait créer de présomption d’acceptation susceptible de faire échec aux dispositions impératives de l’article 17 d ».
Arrêt du 24 mai 2017
Faits et procédure :
Une société propriétaire d’un appartement donné en location à un couple de locataire, au titre du régime des logements à loyer moyen, leur a adressé une proposition de renouvellement de bail, moyennant un loyer réévalué.
Pour fixer le loyer du bail renouvelé, l’arrêt de la Cour d’appel retient que la valeur moyenne du prix des loyers des cinq appartements de comparaison retenus est supérieur au loyer du bail en question, qu’en conséquence, le prix du loyer actuel du logement des époux locataires est manifestement sous-évalué.
Un pourvoi en cassation est alors formé.
Arrêt :
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt en considérant : « qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui a été demandé, si les références produites concernait ou non des logements soumis au même régime locatif que l’appartement en cause, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision« .
